kwiecień 2021 – Adam Górski Kurator Spadków Nieobjętych

#4 Książka: „Bogaty ojciec Biedny ojciec” Robert Kiyosaki

Dodaj tu swój tekst nagłówka

Wiedzę, która pozwala mi zarabiać na inwestowaniu w nieruchomości i inne aktywa czerpię z różnych źródeł. Jednym z najważniejszych są książki, których przeczytałem już około 200. Chciałbym Ci opowiedzieć o niektórych z nich. Dziś o tej, od której wszystko się zaczęło.

W moim pierwszym artykule na blogu wspomniałem o książce „Bogaty ojciec, Biedny ojciec”. W niej, jako jednej z pierwszych znalazłem odpowiedzi na wiele pytań. Wiedziałem co chcę osiągnąć, ale nie wiedziałem, czy to jest możliwe. Nie wiedziałem jak to zrobić. W tej książce poznałem pojęcie dochodu pasywnego. Możliwości zarabiania nawet gdy śpisz. Brzmi interesująco?

Autorem książki „Bogaty ojciec, biedny ojciec” jest Robert Kiyosaki – amerykański inwestor mieszkający na Hawajach. Opowiada w niej czego nauczył się od swoich „dwóch ojców”. Pierwszego, biologicznego ojca, doktora na uniwersytecie. Drugiego, ojca swojego najlepszego przyjaciela – biznesmena. Robert mógł obserwować i porównywać sytuację każdego z nich. Widział różnice między edukacją szkolną i finansową. Dlaczego jeden z ojców miał problemy z długami, a drugi był jednym z najbogatszych ludzi na Hawajach? Jak działa przepływ pieniężny? Jaka jest różnica między bogatymi a biednymi? Dlaczego bogaci stają się coraz bogatsi? Co powinieneś zrobić, aby Twoje pieniądze zarabiały na Twoje przyjemności? Na te i wiele więcej pytań znajdziesz odpowiedzi w książce „Bogaty ojciec, biedny ojciec”, napisanej prostym i przystępnym językiem.

Książka została wydana w 1997 roku. Dziś, jest bardzo popularna. Jeśli interesujesz się tematem inwestycji to jestem pewien, że o niej słyszałeś. Jeśli nie, to warto poświęcić czas na jej przeczytanie. Wiele osób twierdzi, że historia jest zmyślona. Czy to jednak ma znaczenie? To przekaz Roberta jest najważniejszy. Książka nie prezentuje konkretnych strategii inwestycyjnych, ale jest drogowskazem kierującym Cię we właściwym kierunku.

Robert Kiyosaki był dla mnie pierwszą inspiracją w dziedzinie inwestowania. Po kilku latach od przeczytania jego książek, w 2013 roku, dowiedziałem się, że przyjeżdża do Polski. Bez wachania kupiłem bilet na National Achievers Congress organizowany przez firmę Milewski i Partnerzy. Wysłuchałem tam jego wystąpienia jako jeden z 1500 uczestników. Poza Robertem wystąpiło tam wielu innych prelegentów, o których prawdopodobnie opowiem w kolejnych artykułach.

Na początek, polecam Ci streszczenie książki na YouTube. W kilka minut dowiesz się więcej jej zawartości i zdecydujesz czy warto ją przeczytać.

Wiedzę zdobytą w tej książce możesz ćwiczyć w grze Cashflow stworzonej przez Roberta. Jest ona dostępna jako gra planszowa i online. Chciałbyś zagrać w grę planszową? Napisz do mnie.

#3 Jakie są rodzaje mieszkań na wynajem?

Dodaj tu swój tekst nagłówka

Omówiłem już grupy docelowe, czas na dobranie do niej odpowiedniej nieruchomości. W tym artykule omówię tylko mieszkania, które mogą być inwestycją na wynajem długoterminowy. Pominę m. in. mikroapartamenty o powierzchni 17m2 przygotowane pod wynajem krótkoterminowy i tym podobne nieruchomości.

Kawalerka

Jednopokojowe mieszkanie z łazienką i czasami oddzielną kuchnią. Pokój pełni jednocześnie funkcję salonu, jadalni i sypialni. Powierzchnia takiego mieszkani to zazwyczaj od 25 do 35 m2.

Zalety

Jest to najtańszy sposób na inwestycję w nieruchomości, niski metraż skutkuje niską ceną zakupu. Jeśli finansujesz zakup kredytem potrzebujesz niskiego wkładu własnego.

Może być przygotowane pod różne grupy docelowe: student, osoba pracująca, para. Zwiększa to ilość osób do których możesz kierować swoją ofertę, zmniejsza ryzyko pustostanu i konieczności obniżenia ceny czynszu.

Niektóre większe kawalerki z zamkniętą kuchnią możesz przerobić na mieszkanie dwupokojowe. Podniesie to wartość nieruchomosci i rentowność inwestycji.

Jeśli będziesz zmuszony/a do sprzedaży kawalerki to z wysokim prawdopodobieństwem szybko znajdziesz nabywcę za rynkową cenę.

Gwarantuje prywatność najemcy. Po 2020 roku wiele osób nie chce mieszkać w mieszkaniach dwupokojowych. Kawalerki są najtańszą możliwością wynajęcia całego lokalu.

Jedna umowa najmu to oszczędność czasu inwestora. Wynajmując całe mieszkanie unikasz problemu z użytkowaniem części wspólnych, podziałem opłat za media itp.

Wady

Zazwyczaj nie masz możliwości wydzielenia osobnej przestrzeni na sypialnię.

Cena za m2 powierzchni jest najwyższa w porównaniu z większymi mieszkaniami.

Mała dostępność, niska cena powoduje duży popyt. Kawalerki w dobrych lokalizacjach błyskawicznie znikają z rynku, a często nawet nie trafiają na portale ogłoszeniowe.

Najniższa rentowność w porównaniu z innymi rodzajami mieszkań.

Mieszkanie dwupokojowe

Mieszkanie dwupokojowe w zależności od grupy docelowej możesz zaaranżować na dwa sposoby.

Pierwszy z nich to salon z aneksem kuchennym i sypialnia. Takie mieszkanie chętnie wynajmie para lub osoba samotna. Zamyka to Ci jednak drogę na wynajem dwóm niezależnym osobom. Nikt nie chce mieszkać w pokoju przechodnim.

Drugi sposób, który zastosowałem w kilku swoich mieszkaniach, jest możliwy tylko jeśli wydzielimy oddzielną kuchnię. Możesz wtedy przygotować bliźniacze pokoje dla dwóch niezależnych osób. Para również chętnie wynajmie takie mieszkanie użytkując jeden pokój jako salon, a drugi jako sypialnię.

Mieszkania dwupokojowe najczęściej mają powierzchnie od 35m2 do 55 m2.

Zalety

Osobna sypialnia jest bardzo doceniana i poszukiwana przez najemców.

Podobnie jak w przypadku kawalerki jeśli będziesz zmuszony/a do sprzedaży to z wysokim prawdopodobieństwem szybko znajdziesz nabywcę za rynkową cenę.

Łatwo znajdziesz najemcę lub parę z którą podpiszesz jedną umowę najmu, oszczędzi to Twój czas.

Jest to najbardziej uniwersalne mieszkanie, w którym zamieszka wiele grup docelowych. Zmniejsza to ryzyko pustostanu.

Wady

Jest to najbardziej pożądany produkt na rynku, co skutkuje niską dostępnością i wysokimi cenami.

Mieszkanie wielopokojowe

Mieszkanie o 3 lub więcej pokojach. Zdarzają się nawet 7 lub 8 pokojowe mieszkania z 2 łazienkami. Ważne jest to ani każdy pokój miał przynajmniej jedno okno.

Takie mieszkanie wynajmowane jest na pokoje, czyli podpisujesz tyle umów najmu ile jest pokoi w mieszkaniu.

Zalety

Wysoka rentowność.

Niższa cena za m2 w porównaniu do mniejszych mieszkań.

Wady

Wiele umów najmu w jednym mieszkaniu.

Wysoka rotacja lokatorów – studenci często zmieniają mieszkanie, osoby pracujące często przenoszą się do kawalerek lub mieszkań dwupokojowych.

Możliwe konflikty między najemcami związane z użytkowaniem części wspólnych i podziałem rachunków za media.

Wysoki koszt zakupu i remontu nieruchomości.

Mieszkanie premium

Jako mieszkanie premium rozumiem tutaj mieszkanie w prestiżowej lokalizacji, wykończone w wysokim standardzie, którego czynsz jest wyższy od popularnych mieszkań dostępnych w danym mieście.

Takie mieszkanie jest wynajmowane innemu, bardziej zamożnemu klientowi. Wyposażając takie mieszkanie powinieneś zatrudnić architekta, a meble od znanego szwedzkiego producenta mogą okazać się niewystarczające.

Przykładem takiego mieszkania może być mój dwupokojowy apartament w Olsztynie z widokiem na jezioro.

Zalety

Wyższy czynsz najmu.

Wady

Wyższy koszt zakupu i remontu.

Mniejszy popyt może skutkować dłuższym czasem poszukiwania najemcy.

"Dwupak"

Dwupak to coraz bardziej zyskujący na popularności rodzaj inwestycji. Sytuacja epidemiczna w 2020 roku spowodowała, że najemcy niechętnie wynajmują pokoje w mieszkaniach wielopokojowych. Chętniej ponoszą wyższe koszty czynszu jeśli mogą wynająć kawalerkę lub nawet małe, 35-40 metrowe mieszkanie dwupokojowe. Wychodząc na przeciw oczekiwaniom najemców, inwestorzy coraz częściej kupują duże mieszkania i dzielą je na kilka osobnych „mieszkań”. Każde ma osobną kuchnię i łazienkę. I tak mieszkanie czteropokojowe możemy podzielić na dwa mieszkania dwupokojowe. Jest to jednak skomplikowane i wymaga co najmniej osobnego artykułu.

Zalety

Niższy koszt zakupu za m2 niż w przypadku zakupu gotowych mieszkań 2 pokojowych.

Wyższa rentowność niż w przypadku zakupu 2 gotowych mieszkań 2 pokojowych.

Wady

Ciężko wprowadzić oficjalne zmiany i podzielić mieszkanie administracyjne. W niektórych przypadkach może to być niemożliwe. Oficjalnie dwupak najczęściej zostaje jednym mieszkaniem.

Nie każde mieszkanie spełnia warunki techniczne umożliwiające podział.

W kolejnych artykułach opowiem o kilku aspektach na które należy zwrócić uwagę podczas wyboru własnego mieszkania. Przedstawię Ci także metody liczenia rentowności.

Jeśli chciałbyś zainwestować w mieszkanie na wynajem, ale potrzebujesz pomocy lub konsultacji to zapraszam Cię do kontaktu ze mną. Wykorzystaj moje doświadczenie w poszukiwaniu, zakupie, przygotowaniu i zarządzaniu nieruchomościami na wynajem.

#2 Pierwszy krok w inwestycji w mieszkania na wynajem

Dodaj tu swój tekst nagłówka

Chcesz zainwestować swoje pieniądze i zarabiać pasywnie? Masz swój biznes i nie chcesz śledzić trendów na rynku nieruchomosci? Te wskazówki pomogą Ci wybrać nieruchomość na wynajem.

Decydując się na inwestowanie w nieruchomości na wynajem możesz wybrać różne ich rodzaje. Jedne będą bardziej pracochłonne i bardziej rentowne, inne mogą być bardziej „bezobsługowe”. Wśród inwestorów i osób zajmujących się szkoleniami znajdziesz różne strategie i argumenty, dlaczego ich metoda jest najlepsza.

Pamiętaj jednak, że najlepsza dla Ciebie będzie ta, która uwzględni:
– Twoje możliwości finansowe,
– Twój poziom akceptacji ryzyka,
– ilość czasu jaką chcesz poświęcić na zajmowanie się nieruchomością.

Grupa docelowa

Chcąc zainwestować w mieszkanie musisz wybrać grupę docelową Twoich klientów. Mogą to być studenci, osoby pracujące, młode pary, rodziny z dziećmi. Wybór grupy docelowej będzie miał wpływ na cechy Twojej nieruchomości takie jak ilość pokoi, powierzchnia mieszkania, piętro, lokalizacja i standard wyposażenia.

Moje mieszkania przygotowuję dla studentów, młodych samotnych osób pracujących lub młodych par pracujących.

Studenci często poszukują mieszkania na pokoje. Takie mieszkania mają wyższa stopę zwrotu z inwestycji. Niestety studenci często zmieniają mieszkanie, aby zamieszkać z partnerem/ partnerką lub wyjechać po zakończeniu studiów. Jeśli zaczną pracę, często wolą przenieść się do kawalerki lub dwupokojowego mieszkania. Rotacja najemców powoduje pustostan. Problemem może być pustostan w okresie wakacyjnym. Student opuszczający mieszkanie chce to zrobić w maju/czerwcu. Nowy lokator rzadko wprowadzi się wcześniej niż we wrześniu lub październiku.

Moją ulubioną grupą docelową są osoby pracujące lub pary w wieku 25-35 lat. Najczęściej szukają kawalerki lub mieszkania dwupokojowego. Wynajmują mieszkanie przez kilka lat i dbają o jego stan. Skupiają się na pracy i przyszłym zakupie mieszkania lub domu na własność. W przeciwieństwie do studentów rzadziej imprezują. Wszystko to sprawia, że wynajem im mieszkania pochłania minimalną ilość mojego wolnego czasu.

#1 Dlaczego inwestuję w mieszkania na wynajem

Dodaj tu swój tekst nagłówka

Dlaczego od 6 lat inwestuję w mieszkania na wynajem? W tym artykule opowiem Ci o moim podejściu do nieruchomości. Dziś, jak nigdy wcześniej, sami powinniśmy zadbać o własną przyszłość.

Mając kilka lat, patrzyłem jak listonosz co miesiąc przynosi mojemu dziadkowi emeryturę. Nie musiał pracować, a dostawał regularnie pieniądze. Stwierdziłem, że ja też chciałbym być rencistą. Wtedy nie wiedziałem, że się przejęzyczyłem. Chciałem być rentierem. Mieć dochód pasywny i pracować wtedy kiedy chcę, a nie kiedy muszę.

Renta i emerytura były zbyt odległe. ZUS ma określone warunki przyznawania świadczeń. Pewność, że otrzymam emeryturę w wieku 65 lat jest coraz bardziej wątpliwa, nie wspominając o jej wysokości. Jeśli nie emerytura państwowa to co?

Musi być inny sposób. Gdyby tak stworzyć własną emeryturę i stać się rentierem? Wiele lat później, będąc już pełnoletni trafiłem na książkę Roberta Kiyosakiego „Bogaty ojciec, biedny ojciec”. To był przełom w mojej drodze do rentierstwa. Robert opisał w tej i kolejnych swoich książkach jak to zrobić. Dziś jego książki są bardzo popularne na całym świecie. Wielu inwestorów, autorów książek i szkoleń się nim inspiruje.

Jest takie powiedzenie „umiesz liczyć, licz na siebie”. Bogatszy o wiedzę z książki Roberta postanowiłem zbudować swój własny prywatny fundusz emerytalny. W 2015 roku kupiłem swoje pierwsze mieszkanie na wynajem. Dziś posiadam portfel kilku nieruchomości i zarządzam nieruchomościami klientów. Czynsz jaki otrzymuję od najemcy pokrywa wszelkie koszty mediów, ratę kredytu i generuje dodatkowy przychód miesięczny. Po spłacie kredytu hipotecznego czynsz najmu zapewni mi pasywny dochód i moją prywatną emeryturę. Dodatkowo wartość nieruchomości jak i wysokość czynszu rośnie wraz ze wzrostem inflacji. Wartość nabywcza pieniądza zainwestowanego w mieszkanie i otrzymywanego od najemcy, będzie odporna na inflację, czy zmianę waluty.

Wynajem mieszkań długoterminowo (czyli na okres minimum 1 roku) pozwala na osiągnięcie 2-10% rentowności w zależności od miasta, doświadczenia i rodzaju nieruchomości. Nie jest to inwestycja, która szybko zrobi z Ciebie milionera. Jest to sposób przechowania siły nabywczej pieniądza. Przy wykorzystaniu kredytu pozwala w stosunkowo krótkim czasie osiągnąć dochód pasywny.

Jeśli ten artykuł wydał Ci się interesujący i chciałbyś dowiedzieć się więcej o nieruchomościach to zapraszam Cię do kolejnych publikacji, które pojawią się na tym blogu.

Opowiem m. in. o:

– zagrożeniach podczas inwestowania w nieruchomości i sposobach ich unikania,
– mojej metodzie wyboru nieruchomości, która będzie miała minimalny pustostan i osiągnie rentowność nawet 10%,
– metodzie obliczenia ROI,
– jak przedsiębiorca może uniknąć płacenia ZUS, aby móc zainwestować te środki w mieszkanie?

Ja jestem w trakcie swojej drogi do rentierstwa. Ty też zadbaj o swoją przyszłość już dziś.