Dodaj tu swój tekst nagłówka
Omówiłem już grupy docelowe, czas na dobranie do niej odpowiedniej nieruchomości. W tym artykule omówię tylko mieszkania, które mogą być inwestycją na wynajem długoterminowy. Pominę m. in. mikroapartamenty o powierzchni 17m2 przygotowane pod wynajem krótkoterminowy i tym podobne nieruchomości.
Kawalerka
Jednopokojowe mieszkanie z łazienką i czasami oddzielną kuchnią. Pokój pełni jednocześnie funkcję salonu, jadalni i sypialni. Powierzchnia takiego mieszkani to zazwyczaj od 25 do 35 m2.
Zalety
Jest to najtańszy sposób na inwestycję w nieruchomości, niski metraż skutkuje niską ceną zakupu. Jeśli finansujesz zakup kredytem potrzebujesz niskiego wkładu własnego.
Może być przygotowane pod różne grupy docelowe: student, osoba pracująca, para. Zwiększa to ilość osób do których możesz kierować swoją ofertę, zmniejsza ryzyko pustostanu i konieczności obniżenia ceny czynszu.
Niektóre większe kawalerki z zamkniętą kuchnią możesz przerobić na mieszkanie dwupokojowe. Podniesie to wartość nieruchomosci i rentowność inwestycji.
Jeśli będziesz zmuszony/a do sprzedaży kawalerki to z wysokim prawdopodobieństwem szybko znajdziesz nabywcę za rynkową cenę.
Gwarantuje prywatność najemcy. Po 2020 roku wiele osób nie chce mieszkać w mieszkaniach dwupokojowych. Kawalerki są najtańszą możliwością wynajęcia całego lokalu.
Jedna umowa najmu to oszczędność czasu inwestora. Wynajmując całe mieszkanie unikasz problemu z użytkowaniem części wspólnych, podziałem opłat za media itp.
Wady
Zazwyczaj nie masz możliwości wydzielenia osobnej przestrzeni na sypialnię.
Cena za m2 powierzchni jest najwyższa w porównaniu z większymi mieszkaniami.
Mała dostępność, niska cena powoduje duży popyt. Kawalerki w dobrych lokalizacjach błyskawicznie znikają z rynku, a często nawet nie trafiają na portale ogłoszeniowe.
Najniższa rentowność w porównaniu z innymi rodzajami mieszkań.
Mieszkanie dwupokojowe
Mieszkanie dwupokojowe w zależności od grupy docelowej możesz zaaranżować na dwa sposoby.
Pierwszy z nich to salon z aneksem kuchennym i sypialnia. Takie mieszkanie chętnie wynajmie para lub osoba samotna. Zamyka to Ci jednak drogę na wynajem dwóm niezależnym osobom. Nikt nie chce mieszkać w pokoju przechodnim.
Drugi sposób, który zastosowałem w kilku swoich mieszkaniach, jest możliwy tylko jeśli wydzielimy oddzielną kuchnię. Możesz wtedy przygotować bliźniacze pokoje dla dwóch niezależnych osób. Para również chętnie wynajmie takie mieszkanie użytkując jeden pokój jako salon, a drugi jako sypialnię.
Mieszkania dwupokojowe najczęściej mają powierzchnie od 35m2 do 55 m2.
Zalety
Osobna sypialnia jest bardzo doceniana i poszukiwana przez najemców.
Podobnie jak w przypadku kawalerki jeśli będziesz zmuszony/a do sprzedaży to z wysokim prawdopodobieństwem szybko znajdziesz nabywcę za rynkową cenę.
Łatwo znajdziesz najemcę lub parę z którą podpiszesz jedną umowę najmu, oszczędzi to Twój czas.
Jest to najbardziej uniwersalne mieszkanie, w którym zamieszka wiele grup docelowych. Zmniejsza to ryzyko pustostanu.
Wady
Jest to najbardziej pożądany produkt na rynku, co skutkuje niską dostępnością i wysokimi cenami.
Mieszkanie wielopokojowe
Mieszkanie o 3 lub więcej pokojach. Zdarzają się nawet 7 lub 8 pokojowe mieszkania z 2 łazienkami. Ważne jest to ani każdy pokój miał przynajmniej jedno okno.
Takie mieszkanie wynajmowane jest na pokoje, czyli podpisujesz tyle umów najmu ile jest pokoi w mieszkaniu.
Zalety
Wysoka rentowność.
Niższa cena za m2 w porównaniu do mniejszych mieszkań.
Wady
Wiele umów najmu w jednym mieszkaniu.
Wysoka rotacja lokatorów – studenci często zmieniają mieszkanie, osoby pracujące często przenoszą się do kawalerek lub mieszkań dwupokojowych.
Możliwe konflikty między najemcami związane z użytkowaniem części wspólnych i podziałem rachunków za media.
Wysoki koszt zakupu i remontu nieruchomości.
Mieszkanie premium
Jako mieszkanie premium rozumiem tutaj mieszkanie w prestiżowej lokalizacji, wykończone w wysokim standardzie, którego czynsz jest wyższy od popularnych mieszkań dostępnych w danym mieście.
Takie mieszkanie jest wynajmowane innemu, bardziej zamożnemu klientowi. Wyposażając takie mieszkanie powinieneś zatrudnić architekta, a meble od znanego szwedzkiego producenta mogą okazać się niewystarczające.
Przykładem takiego mieszkania może być mój dwupokojowy apartament w Olsztynie z widokiem na jezioro.
Zalety
Wyższy czynsz najmu.
Wady
Wyższy koszt zakupu i remontu.
Mniejszy popyt może skutkować dłuższym czasem poszukiwania najemcy.
"Dwupak"
Dwupak to coraz bardziej zyskujący na popularności rodzaj inwestycji. Sytuacja epidemiczna w 2020 roku spowodowała, że najemcy niechętnie wynajmują pokoje w mieszkaniach wielopokojowych. Chętniej ponoszą wyższe koszty czynszu jeśli mogą wynająć kawalerkę lub nawet małe, 35-40 metrowe mieszkanie dwupokojowe. Wychodząc na przeciw oczekiwaniom najemców, inwestorzy coraz częściej kupują duże mieszkania i dzielą je na kilka osobnych „mieszkań”. Każde ma osobną kuchnię i łazienkę. I tak mieszkanie czteropokojowe możemy podzielić na dwa mieszkania dwupokojowe. Jest to jednak skomplikowane i wymaga co najmniej osobnego artykułu.
Zalety
Niższy koszt zakupu za m2 niż w przypadku zakupu gotowych mieszkań 2 pokojowych.
Wyższa rentowność niż w przypadku zakupu 2 gotowych mieszkań 2 pokojowych.
Wady
Ciężko wprowadzić oficjalne zmiany i podzielić mieszkanie administracyjne. W niektórych przypadkach może to być niemożliwe. Oficjalnie dwupak najczęściej zostaje jednym mieszkaniem.
Nie każde mieszkanie spełnia warunki techniczne umożliwiające podział.
W kolejnych artykułach opowiem o kilku aspektach na które należy zwrócić uwagę podczas wyboru własnego mieszkania. Przedstawię Ci także metody liczenia rentowności.
Jeśli chciałbyś zainwestować w mieszkanie na wynajem, ale potrzebujesz pomocy lub konsultacji to zapraszam Cię do kontaktu ze mną. Wykorzystaj moje doświadczenie w poszukiwaniu, zakupie, przygotowaniu i zarządzaniu nieruchomościami na wynajem.