Dodaj tu swój tekst nagłówka
Wiele osób uważa wynajem nieruchomości za nieatrakcyjny. Cena nieruchomości jest wysoka, czynsz to ułamek wartości mieszkania, rentowność osiąga kilka procent w skali roku, a dodatkowo wymaga pracy podczas zarządzania najmem. Jakby tego było mało, Urząd Skarbowy pobierze swoje 8,5% od przychodu. Co jeśli powiem Ci, że możesz wynajmować mieszkanie i płacić podatek w wysokości 0 zł? Uwierzysz, że jeśli prowadzisz działalność gospodarczą to dodatkowo możesz płacić mniej podatku dochodowego dzięki nieruchomości? Już dziś opowiem Ci o tym jak to zrobić.
Nieruchomości używane w przeciwieństwie do nowych mają jedną bardzo istotną zaletę – możesz je amortyzować stawką nawet 10%. Oznacza to, że co roku Twoje koszty mogą być wyższe nawet o 10% wartości nieruchomości optymalizując Twój podatek dochodowy. Obniżasz podatek nie wydając nawet złotówki, brzmi ciekawie? Podczas zakupu wydałeś środki, które pomogą Ci w obniżeniu podatku dochodowego. Wybierając nieruchomość starszą niż 5 lat, rozliczając najem prywatny na zasadach ogólnych i amortyzując nieruchomość możesz sprawić, że Twoje pieniądze będą zarabiały, a Ty zapłacisz 0 podatku dochodowego. Dobre czy dobre?
To jednak nie wszystko. Pomyśl, że zupełnie legalnie możesz kupić nieruchomość na kredyt z 10% wkładem własnym i amortyzować całą jego wartość i koszty remontu. Wszystko to bez prowadzenia działalności gospodarczej. Czas na konkrety i małe CASE STUDY:
Weźmy na tapet dwupokojowe mieszkanie w mieście z wyższą uczelnią, w którym mieszka ok 30 000 osób.
Cena zakupu takiego mieszkania do remontu to 180 000 zł. Jest to cena aktualna na 2 kwartał 2021. W tym roku kupiłem takie mieszkanie na flipa. Drugie w ubiegłym miesiącu kupili moi klienci pod wynajem.
Po zakupie mieszkania na rynku wtórnym musimy zapłacić 2 % podatku PCC. Wynagrodzenie notariusza i opłaty sądowe to w przybliżeniu 1 % ceny zakupu nieruchomości.
Remont mieszkania wraz z wyposażeniem wyniesie ok 50 000 zł.
Podsumowując, całkowity koszt gotowego mieszkania pod wynajem to 235 400 zł.
Miesięczny czynsz najmu takiego mieszkania to minimum 1200 zł + media (czynsz spółdzielni, prąd, woda, gaz). Bazuję na podpisanych przeze mnie umowach najmu.
Jakie są koszty?
Rata kredytu wyniesie około 850 zł miesięcznie. Zakładam okres kredytowania 30 lat i 10% wkład własny. Kosztem księgowym jest tylko część odsetkowa, czyli ok 40% raty.
Media opłaci najemca. Po Twojej stronie zostanie podatek od nieruchomości i ubezpieczenie – razem 350 zł rocznie.
Twój miesięczny zysk to 320 zł. Pamiętaj jednak, że kalkulacja zakłada, że inwestujesz tylko 10% całkowitego kosztu mieszkania z remontem. Jeśli wybierzesz ryczałt jako sposób rozliczania się z Urzędem Skarbowym to zapłacisz 8,5% podatku od przychodu, czyli od 1200 zł. Co zrobić, aby po zapłaceniu podatku zostało Ci więcej niż 200 zł?
Wykorzystaj amortyzację. Rozliczając się na zasadach ogólnych możesz zaliczyć w koszty nawet 10% wartości początkowej amortyzacji. W jej skład, poza ceną zakupu wchodzi m. in. koszt notariusza, PCC, prowizja za udzielenie kredytu oraz koszt remontu bez wyposażenia.
W naszym przypadku wartość początkowa amortyzacji wyniosłaby około 220 000 zł. Oznacza to, że możesz odliczyć nawet 22 000 zł rocznie.
Wróćmy do naszego mieszkania. Wystarczy, że przyjmiemy stawkę amortyzacji 4,3%, aby nasz podatek wyniósł do 0 zł. Wadą takiego rozwiązania jest obowiązek prowadzania prostej ewidencji przychodów i kosztów. Przy jednym lub kilku mieszkaniach jesteś w stanie prowadzić ją samemu poświęcając na to mniej niż 1 godzinę miesięcznie.
Wszystko, co opisałem powyżej dotyczy osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej lub prowadzą działalność gospodarczą, ale nie zaliczą mieszkania do środków trwałych.
Druga zaleta wynajmu używanego mieszkania dotyczy osób prowadzących działalność gospodarczą. Załóżmy, że dodajesz je do środków trwałych i amortyzujesz maksymalną stawką 10%. Z punktu widzenia księgowego Twoje mieszkanie osiągnie 12 030 zł straty rocznie, co pozwoli zoptymalizować Twój podatek dochodowy.
Pamiętaj, że opisałem rozwiązania możliwe do wykorzystania w czerwcu 2021 roku. Jeśli czytasz artykuł później to sprawdź czy przepisy podatkowe nie uległy zmianie.
Reasumując, mieszkanie na wynajem może być solidnym zabezpieczeniem na emeryturę. Korzyści z jego posiadania mogą pojawić się wcześniej, tuż po zakupie. Jeśli ten artykuł Cię zainteresował zapraszam do kontaktu ze mną. Po więcej wiedzy odsyłam Cię do specjalistów. Szczegóły opisanego przeze mnie zagadnienia znajdziesz na blogu wynajmistrz.pl oraz w książkach, których tytuły zamieszczam poniżej:
„Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami”, Grzegorz Grabowski
„Amortyzacja wynajmowanej nieruchomości”, Piotr Sciesiński
W jednym z kolejnych artykułów opowiem Ci jak liczyć rentowność inwestycji, zwrot z kapitału własnego i wybrać mieszkanie, które będzie najlepszą inwestycją.
